São muitos os cuidados que o comprador deve tomar antes de comprar um imóvel para que não corra o risco de comprar e perder o imóvel.
Antes de assinar o contrato ou escritura é necessário verificar se o imóvel de fato pertence a quem se apresenta como dono, se o bem não possui dívidas de IPTU, condomínio e etc, se esse dono é financeiramente idôneo, e se o negócio jurídico a ser firmado não é viciado ou nulo.
Como apurar todos esses detalhes?
Para descobrir quem é o proprietário verdadeiro do imóvel, basta retirar uma certidão atualizada da matrícula, nela irá conter a informação de quem é o seu proprietário atual.
Além disso, através da análise da matrícula será possível saber:
a) se o imóvel já foi prometido para outra pessoa, caso haja registro de alguma promessa de compra e venda, nesse caso, o promitente comprador terá direito real de aquisição;
b) se há vários donos do imóvel, a fim de respeitar o direito de preferência dos condôminos;
c) se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, se há usufruto ou está penhorado ou hipotecado;
d) se foi realizada venda para descendente, a fim de confirmar se a anuência de todos os descendentes e cônjuge do vendedor foi colhida, ou se houve doação inoficiosa;
e) se há contrato de locação com cláusula de vigência registrado, ou averbação de contrato de locação, a fim de garantir o respeito ao direito de preferência do inquilino;
Sobre o imóvel é importante ainda, retirar certidão negativa de tributos municipais; certidão negativa de débitos condominiais e débitos trabalhistas ou previdenciários do condomínio, sempre que o imóvel a ser comprado fizer parte de um condomínio.
A depender da região que o imóvel estiver situado, será interessante requerer certidão negativa de utilidade pública e tombamento, pois essa certidão informará se o imóvel não foi declarado de interesse público ou social para fins de desapropriação ou foi tombado como patrimônio histórico, artístico ou ambiental.
Agora, para apurar a idoneidade financeira do vendedor/dono do imóvel, basta retirar:
a) Certidão negativa de débitos perante a Fazenda Pública Federal, Estadual e municipal, tanto da pessoa física, eventual pessoa jurídica e dos sócios;
b) Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
c) Certidão de Nascimento atualizada;
d) Certidão de regularidade do FGTS (pessoa jurídica);
e) Certidão da Justiça Estadual Cível – ações cíveis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica); Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica); Certidão da Justiça Estadual Criminal (pessoa física – sócios);
f) Certidão da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica, INCLUSIVE CONDOMÍNIO caso o imóvel a ser adquirido faça parte de um condomínio);
g) Certidão da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica,– civis; pessoa física e sócios, INCLUSIVE CONDOMÍNIO caso o imóvel a ser adquirido faça parte de um condomínio – criminais);
h) Certidão dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
Todos esses cuidados devem ser tomados, para evitar que o comprador perca o imóvel adquirido, em eventual fraude contra credores ou fraude à execução, ou por motivo de falência da empresa do vendedor e etc.
O comprador de boa-fé e que toma todas as precauções garante uma maior segurança para a compra de seus imóveis.
O recomendável é sempre, antes de comprar um imóvel, procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário de sua confiança, para averiguar a segurança da compra e te assessorar em toda a negociação até o registro.