Antes de comprar um imóvel para se resguardar e fazer uma compra mais segura, o interessado deve conferir pelo menos:
a) A documentação do imóvel;
b) A documentação do vendedor;
c) Conhecer o imóvel pessoalmente;
Os documentos referentes aos imóvel que deverão ser conferidos são: 1) a matrícula atualizada, que deve ser solicitada no cartório de registro de imóveis que o bem estiver matriculado, a fim de apurar se quem o está vendendo realmente é o proprietário, se a construção está averbada e se o imóvel não apresenta ônus como hipoteca, penhora, caução, etc.; 2) certidão atualizada do IPTU, a fim de verificar se o imóvel possui débitos perante a Prefeitura; 3) declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel localizado em condomínio;
Caso existam débitos decorrentes de tributos ou a existência de débitos condominiais, quem responde por essas despesas é o imóvel em razão da existência de obrigação propter rem, que significa obrigação em razão da coisa.
O que quer dizer, que se o interessado realizar a compra sem conferir se haviam débitos, após comprar, a despesa acompanhará o imóvel e não o antigo proprietário, assim o comprador se tornará devedor mesmo que a dívida foi originada antes da venda.
Os documentos do vendedor que deverão ser conferidos são os seguintes: 1) cópia do RG e CPF ou CNPJ (se o vendedor for pessoa jurídica) e documentos dos sócios da empresa vendedora; 2) certidão de nascimento atualizada, para que seja conferido o estado civil do vendedor; 3) certidão negativa do INSS e do FGTS, se o vendedor for pessoa jurídica; 4) certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal; 5) certidão da justiça estadual e federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal; 6) certidão negativa da justiça do trabalho; e 7) certidão negativa da justiça federal.
É importante analisar todos esses documentos para descobrir se o vendedor possui dívidas ou processos judiciais, pois existindo esse passivo, e não tendo o vendedor patrimônio suficiente para suportar as dívidas, a venda que ele realizar para o interessado poderá ser considerada em fraude contra credores, ou fraude à execução, e assim o imóvel mesmo que já vendido acabar respondendo pelas dívidas, ficando o comprador no prejuízo, a depender do caso concreto.
Por fim, deverá o interessado visitar o imóvel, pois uma boa análise do bem pode revelar defeitos não informados pelo vendedor, para tanto, é importante que o interessado verifique todos os cômodos do imóvel, teste descarga sanitária, torneiras, analise a pintura a fim de apurar algum indício de vazamento, os azulejos, telhado, e etc.
Toda compra de imóvel no Brasil é um negócio de risco, porém, se o comprador tomar as devidas precauções, conforme neste artigo explicado diminuirá drasticamente as chances de ocorrer algum problema, e em caso de incertezas, o recomendável sempre ao interessado é que procure uma advogado especialista em Direito Imobiliário para lhe auxiliar.
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